Avant-projet : étude de faisabilité d'un projet immobilier

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  • Immobilier
Auteurs :
  • Victor Pawlaczyk

Quand on pense à un projet immobilier, on pense à l'achat, au financement et éventuellement aux travaux. Cependant, y penser ne suffit pas ! Ce POK a pour objectif de formaliser une étude d'avant projet pour un investissement immobilier.

Aucun prérequis

Ce POK s'adresse aux jeunes actifs, primo-accédants. Il s'agit d'un petit guide de conseils et astuces pour bien démarrer son premier projet immobilier.

Sommaire

Sprint 1 : Théorie et conseils généraux pour bien préparer son projet

Sprint 2 : De la théorie à la pratique, application à un cas d'exemple

Tâches à effectuer

Sprint 1 : Théorie et conseils

Sprint 2 : Application sur un cas d'exemple

Sprint 1 : Théorie et conseils généraux pour bien préparer son projet

Définition du projet

Avant toute chose, pour se lancer dans un projet immobilier il faut cadrer le projet. Plus précisément, il est nécessaire de définir le ou les objectif(s) ainsi que d'identifier les contraintes. Il y a déjà ici une séparation entre 2 grandes catégories : l'achat de sa résidence principale ou l'investissement locatif. Ce sont deux objectifs bien différents, pour autant de nombreux points de vigilance et conseils sont communs aux deux projets. Dans ce POK, le prisme sera plutôt orienté sur l'investissement locatif, il n'en reste pas moins intéressant à parcourir par un novice avant d'acheter sa résidence principale.

Les Objectifs

Une fois cette disctinction faite, les objectifs peuvent être nombreux et varier au cas par cas. Souvent il y en a quelques uns communs à la majorité comme la recherche d'un placement financier à long terme, se constituer un patrimoine ou encore la simple appétence pour l'immobilier. La définition des objectifs est primodriale et doit être faite en toute honnêteté et transparence avec soi-même. Pour commencer la réflexion, voici une liste non-exhaustive d'objectifs courants dans un projet immobilier :

Dans le cas de l'investissement locatif :

Pour l'achat de sa résidence principale :

Les Contraintes

En parallèle des objectifs, il faut être conscient de ses limites et des contraintes auxquelles on est confrontés, qui bien souvent dimensionnent malgré soi, son projet immobilier. Voici les contraintes principales :

Arrêtons-nous quelque peu sur le budget. La première chose à savoir, c'est que le taux d'endettement en France ne peut dépasser les 35%. Le mieux pour connaître précisément son budget reste de prendre un rendez-vous avec son banquier, c'est son job ! Néammoins, sachant cela il suffit de calculer 35% de son revenu actuel pour connaitre sa mensualité maximum de remboursement de prêt, cela peut donner une première idée de la somme totale que l'on peut se permettre d'emprunter sur 10, 15, 20 ans... (sans oublier de prendre en commpte les intérêts et assurances inhérentes aux emprunts). A celà il faut rajouter son apport personnel. Légalement, il n'y a aucune obligation d'avoir un apport personnel, en revanche dans les faits il est coutume de compter 10 à 20% du prix d'achat du bien en apport personnel. C'est un des critères qui rassure les banques, sans lequel elles sont très frileuses de prêter. Normalement, à ce stade vous avez au moins une idée approximative de votre budget max. Attention, c'est le moment de la désillusion ! Dans ce budget, il faut être conscient qu'il faut prendre en compte les frais de notaires (2 à 3% du prix d'achat dans le neuf, et 7 à 8% dans l'ancien) et éventuellement les frais d'agence s'ils sont à la charge de l'acquéreur.

La localisation est un facteur à ne pas négliger. Souvent très regardée pour la résidence principale, il ne faut pas oublier quand on souhaite faire de l'investissement locatif que la rentabilité du projet ne se joue pas que sur le loyer mais aussi sur le patrimoine que le bien constitue. Dès lors, investir n'importe où sans se préoccuper du quartier tant que ça se loue bien peut être fatal en cas de décote du quartier, et au contraire miser sur un quartier peut être une très bonne affaire si ce dernier se gentrifie et prend en valeur !

Les besoins (surface, nombre de pièces, garage, etc) sont souvent plus spécifiques pour une résidence principale que pour un investissement locatif. Pour autant, il faut toujours avoir un publique cible quand on veut investir dans un bien immobilier pour le mettre en location. Il peut être plus que judicieux de se créer son Personae et d'imaginer les besoins de ce personae pour évaluer la pertinence d'un bien qu'on étudie.

Enfin, il faut être au clair et honnête avec soi-même : est-ce que l'on est capable de faire des travaux ? Certes, les faire soi-même est rarement conseillé, surtout quand il y en a beaucoup. Pour autant, même si l'on fait faire la majorité des travaux, tout le monde n'est pas capable ou n'a pas envie de se lancer dans ce genre d'aventure, à chercher des entrepreneurs, se noyer dans les devis, enchaîner les découvertes saugrenues cachées derrière une cloison qui pourtant semblait propre et en bon état, etc. C'est pourquoi il est nécessaire d'éliminer directement tout bien nécessitant de lourds travaux si vous ne vous en sentez pas capables. Si tout cassser et tout refaire ne vous fait pas peur, foncez ! Mais pensez bien que pendant la durée des travaux vous n'aurez pas de locataire en place ou ne pourrez pas forcément emménager tout de suite chez-vous : c'est à prévoir dans le budget !

A présent, vous vous êtes questionnés sur vos objectifs et sur vos contraintes, normalement vous pouvez déjà mieux cerner votre projet. Il est temps de vous plonger sur internet et dans les agences immobilières pour compiler tous ces critères et trouver des biens qui correspondent à votre recherche.

Analyser un bien

Une fois le projet bien défini, pas de secret, il faut parcourir des sites internet et des agences immobilières pour trouver des annonces intéressantes, les étudier, visiter les biens, etc. Cette partie va prendre la forme du liste non exhaustive de points d'attention à avoir lors de l'analyse d'un bien.

Avant la visite

Je vous conseille de demander un maximum d'informations avant la visite, cela a plusieurs avantages :

Avant la visite, il est donc souvent utile d'avoir sous la main quand c'est possible :

De nombreuses informations précieuses sont disponibles en lignes sur des sites comme Pappers Immobilier. Vous pourrez y trouver entre-autres l'historique des ventes sur chaque parcelle du cadastre avec le prix de chaque vente.

Avec toutes ces informations, vous pouvez préparer votre visite et vos points de vigilance à avoir pendant la visite. Par exemple, si le DPE est mauvais, il faudra être attentif aux possibilités d'amélioration des performances énergétiques du bien (Facilité d'ajouter une isolation, changer les menuiseries extérieures,...). Un autre exemple, si vous visitez un appartement dans un immeuble qui était en péril pour cause structurelle, même si le péril a été levé, il faudra être particulièrement attentif aux travaux réalisés pour lever ce péril lors de la visite : s'ils sont bâclés ou de mauvaise qualité, c'est un nouveau péril qui vous pend au nez dans quelques années !

Pendant la visite

La visite commence avant même le rendez-vous fixé avec l'agent/le propriétaire. Rendez-vous à l'adresse une dizaine de minutes avant, ça permet de prendre la température du quartier, analyser la façade, sans pression et sans l'influence de l'agent !

Si c'est un appartement en copropriété, n'oubliez pas de regarder l'état des communs. C'est révélateur sur la copropriété (s'agit-il de propriétaires marchands de sommeils qui laissent les communs se dégrader ou de propriétaires et locataires consciencieux qui prennent soin de la copropriété) et sur la structure générale du bâtiment.

La suite de la visite va de soi. Il faut être attentif aux points particuliers relevés avant la visite, et garder toujours un oeil sur l'état structurel, sur l'installation électrique, et tout détail surprenant qui pourrait se présenter. En effet, chaque bien a son lot de surprises ! Par exemple il ne faut pas hésiter à faire couler l'eau dans les éviers, tirer une chasse d'eau etc pour révéler tout défaut grossier de plomberie.

Enfin, s'il y a des détails à vérifier, ce sont tous ceux sur lequel vous ne pourrez pas agir. Ainsi, si la connectivité est importante pour vous et que votre téléphone galère sur le réseau mobile ou que l'adresse n'est pas encore éligible à la fibre, renseignez-vous sur les évolutions prévues à ce sujet. Un autre exemple : les nuisances sonores (de la rue, du quartier...). Bien que les doubles vitrages peuvent faire des miracles aujourd'hui, certaines rues très passantes peuvent être très bruyantes et celà peut être rédhibitoire pour certains ou un très bon point de négociation du prix du bien pour d'autres. Imaginez habiter devant un commissariat de police à Marseille : les sirènes et les gyrophares qui vont et viennent à toute heure du jour et de la nuit en plus du bruit global de la rue, cela peut nuire au confort d'un appartement. Comme nous l'ont appris les philosophes stoïciens, il faut savoir accepter tout ce sur quoi nous ne pouvons pas agir, donc autant être au courant et être prêt à les accepter avant d'acheter un bien immobilier !

Après la visite

Suite à la visite, l'instinct sera bien souvent plus fort que tout argument rationnel : on le sent ou on le sent pas. Ce ressenti est à prendre en compte bien sûr, mais à mettre en perspective avec des comparatifs et des données plus cartésiennes. Se poser après une visite et mettre sur papier tout ce que vous avez factuellement est un très bon moyen de remettre les choses à plat : Le prix, la première estimation des travaux, les critères validés ou non par rapport aux besoins définis, les charges, etc. Sur la base de cette synthèse, on peut décider si le bien vaut le coup d'être étudié plus longuement ou non.

Parmi tout ce que vous aurez relevé sur le bien, il y aura nécessairement des défauts. Rappelez-vous que l'immobilier est un marché régit par la négociation ! Chaque défaut peut se révéler un levier de négociation à exploiter au moment de faire une offre. La marge de négociation est souvent difficile à palper sur les premières visites et il faut avoir un peu de bouteille pour prendre cet aspect en compte dans les premières analyses. Dans l'étude approfondie, nous verrons comment estimer un peu mieux cette marge de négociation.

L'étude approfondie

Si la synthèse dressée précédemment est prometteuse, vous pouvez appronfondir l'étude du bien.

Estimation de la valeur locative du bien

On peut commencer cette étude approfondie par une sorte d'étude de marché : répertorier les loyers pour des biens similaires dans le quartier concerné. Dans le cas de l'investissement locatif, cela permet de nourrir le budget prévisionnel précis que l'on va établir par la suite. Dans le cas de l'achat de la résidence principale, cette étude est moins cruciale mais peut servir d'argument pour soutenir le dossier de demande de prêt à la banque.

Vous pouvez très efficacement confirmer vos résultats de cette étude en publiant temporairement une annonce fictive sur des sites comme LeBonCoin. Le nombre de réponse à votre annonce vous indiquera à quel point vous avez visé juste.

Estimer les travaux à réaliser

Ensuite, si les travaux à réaliser sont lourds, il est conseillé de faire une contre-visite avec un ou des entrepreneurs afin d'obtenir des devis. Cette phase de consultations a un double intérêt : nourrir le budget prévisionnel avec des devis pour gagner en précision sur votre projection mais aussi vous rendre compte de la quantité réelle de travaux à réaliser (et encore... il y aura toujours des surprises !). Visiter le bien avec des professionnels du btp pour établir des devis vous apportera leur regard aguerri sur l'état du bien et la quantité de travaux à faire. Vous vous rendrez vite compte d'ailleurs qu'un électrcien peut avoir un regard critique très pertinent sur l'état général des cloisons et des menuiseries même si ce n'est pas son domaine de prédilection au départ.

Si vous choisissez de réaliser une partie des travaux par vous même, n'hésitez pas à les faire chiffrer malgré tout par un entrepreneur pour vous faire une idée. En parallèle, vous devrez de votre côté faire l'exercice d'estimer la quantité de matériaux/équipements à acheter/louer pour pouvoir chiffrer le coût de vos travaux réalisés par vous-même. Gardez aussi en tête que vous travaillez moins vite qu'un professionnel, et bien souvent en fractionné sur des weekends et vancances, donc chaque prestation que vous réalisez vous-même rallongera probablement la durée des travaux. Plus les travaux prennent de temps, plus tard vous pourrez mettre un locataire en place dans le bien ! C'est aussi à prendre en compte pour décider si vous souhaitez réaliser les travaux par vous-même ou non.

Une bonne pratique dans cette phase est d'essayer d'avoir toujours au moins 2 devis ou 2 estimations des travaux faites par deux personnes/entreprises différentes. Surtout quand vous n'avez pas forcément d'idée par vous-même du coût d'une prestation, c'est primordial de varier les estimations pour vérifier la cohérence des devis que vous recevrez.

Estimer votre marge de négociation

Maintenant que vous savez à quel prix le bien se loue (une fois rénové si besoin) ainsi que le budget potentiel des travaux, vous commencez à maîtriser votre dossier. Négocier ne veut pas dire "faire entrer dans mon budget un projet qui le dépasse", négocier c'est "faire une offre à la hauteur de la valeur à laquelle le bien peut vraiment partir sur le marché". Pour savoir ce que vous pouvez négocier il faut donc vous renseigner avec rigueur sur les prix de vente des biens similaires vendus récemment dans le même quartier. A partir de cette donnée, vous pourrez établir une fourchette de prix dans laquelle l'achat du bien étudié serait conforme au marché et à partir de là, vous pourrez argumenter à l'aide des défauts relevés sur le bien pour le faire rentrer dans cette fourchette. Par exemple, si un bien similaire au votre s'est vendu à un prix X le mois dernier dans le quartier mais que ce-dernier, contrairement au votre, n'avait aucun travaux à faire, vous devez soustraire au prix de vente X l'estimation que vous avez faite pour les travaux pour pouvoir exploiter cette donnée pour construire votre fourchette de prix. Si vous passez par un agent immobilier, il devrait pouvoir bien vous aider sur cette étape.

Un peu de fiscalité

Si vous comptez mettre votre bien en location, qui dit percevoir des loyers, dit être imposé sur ces revenus ! Plusieurs régimes fiscaux existent concernant les revenus locatifs, un des plus répandus est le régime LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) au réel. Il est primordial de prendre en compte les impôts dans votre projection budgétaire car ils peuvent faire la différence entre une opération blanche et une opération au cashflow négatif !

Le statut LMNP au réel offre comme principal avantage la possibilité d'amortir comptablement le prix d'achat du bien, ce qui permet pendant les premières années fiscales de n'avoir aucun revenu locatif imposable tandis que vous recevez le loyer de votre locataire tous les mois.

Le budget prévisionnel

Enfin, une fois toutes ces informations réunies, vous pouvez très facilement les compiler pour dresser votre budget prévisionnel. Soyez attentif au cashflow des premières années car un projet rentable au long terme peut avoir un cashflow négatif sur les premières années. Pour synthétiser, ce budget prévisionnel va prendre en compte le revenu locatif estimé, la mensualité de remboursement de prêt, toutes les charges à débourser (charges de copropriété, taxe d'ordure ménagères, taxe foncière, coût du comptable, les fonds de travaux de la copropriété, l'assurance propriétaire, la garantie loyer impayée si vous en prenez une, et des provisions pour travaux ainsi que des imprévus) et les impôts sur le revenu locatif. Je vous conseille aussi de compter un ou deux mois de vacance du bien dans l'année dans votre budget prévisionnel.

Attention à l'inflation, pour un budget plus réaliste, il est judicieux d'inclure des taux d'actualisation des différents montants que vous prenez en donnée d'entrée. Ainsi chaque année vous actualisez vos données selon ce taux estimé.

Horodatage

Date Heures passées Indications
Mercredi 13/11/2024 3h Recherches et documentation
Jeudi 14/11/2024 2h30 Documentation + Echanges sur le sujet avec des tiers sachants
Samedi 17/11/2024 1h30 Remise en cohérence des infos récoltées + élaboration du plan du rendu
Dimanche 17/11/2024 3h Rédaction du rendu

Analyse Post-mortem du sprint

Chaque projet et chaque bien est singulier, la plus grosse difficulté était de réussir à généraliser des conseils et des avertissements assez "universels" parmi tous les cas vus et pris en compte dans mes recherches, mes expérimentations personnelles et dans mes échanges oraux. De plus, les conseils sont nombreux et variés, il est très compliqué de dresser une "théorie" en tant que telle sans illustrer précisément le sujet. Le second sprint de ce POK va justement me permettre de m'appuyer sur cette théorisation de la démarche en développant un exemple précis qui illustrera les différents points abordés au premier sprint pour une meilleure compréhension.

Liens utiles

Sprint 2 : De la théorie à la pratique, application à un cas d'exemple